Земельный участок под объектом недвижимости подлежит передаче его собственнику даже в том случае, если он находится в аренде у застройщика в составе исходного земельного участка.

К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, отменив принятые по делу Управляющей компании «Радомир» (А41-55816/2016) постановления нижестоящих инстанций. ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции о признании незаконным решения управления Росимущества об отказе в предоставлении в собственность УК «Радомир» земельного участка.

20 марта 2017 года был опубликован полный текст определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ по делу № 305-КГ17-18472, в котором Верховный Суд России поправил суды апелляционной и кассационной инстанций в споре о том, может ли владелец здания получить в собственность землю, находящуюся под ним.

Обратимся к истории данного спора. В 2009 году компания-застройщик «Белинстрой» построила и ввела в эксплуатацию здание магазина в городе Жуковский Московской области. Во исполнение условий инвестиционного контракта здание было передано в собственность ООО «СКМ Групп», которое инвестировало проект. В дальнейшем Общество продало магазин «Управляющей компании «Радомир».

В 2016 году Управляющая компания обратилась в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность находящегося под зданием земельного участка площадью более 1 тысячи квадратных метров, ссылаясь на то, что на нём расположен принадлежащий «Радомиру» объект недвижимости.

Однако Управление Росимущества отказало в предоставлении в собственность Управляющей компании испрашиваемого земельного участка, указав, что сведения о нём имеют временный характер и могут быть использованы только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом испрашиваемый земельный участок находится пользовании третьего лицо – застройщика «Белинстрой» по договору аренды.

Считая, что отказ Управления Росимущества не соответствует закону и нарушает её права и законные интересы, «Управляющая компания «Радомир» в 2017 году обратилась с заявлением в Арбитражный суд Московской области с просьбой признать незаконным решение об отказе.

Суд первой инстанции решением от 17 мая 2017 года удовлетворил требования Управляющей компании. Суд указал, что «Радомир» имеет право на спорный земельный участок, так как на нём находится её здание. Кроме того, суд признал допустимым доказательством экспертное заключение, согласно которому «Радомиру» для использования здания спорный участок необходим.

Отметим, что в своём решении Арбитражный суд Московской области руководствовался действовавшей до 1 марта 2015 статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

Однако, решение суда апелляционной инстанции было иным. В своём постановлении от 6 июля 2017 года Десятый арбитражный апелляционный суд, сославшись на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, на действовавший в спорный период пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», посчитал, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.

Выводы суда апелляционной инстанции также поддержал Арбитражный суд Московского округа.

Таким образом, и апелляция, и кассация, напротив, указали, что испрашиваемый земельный участок под зданием магазина не может быть предоставлен Управляющей компании в собственность, и отказали ей в иске.

Этот отказ послужил поводом для обращения Управляющей компании «Радомир» в Верховный Суд Российской Федерации. В своей жалобе «Радомир» указал, что после завершения строительства здания магазина и передачи его в собственность инвестора застройщик утратил право пользования арендованным участком. Как было заявлено в кассационной жалобе Управляющей компании, наличие права собственности на построенные в установленном порядке на участке объекты недвижимости иных лиц прекращает арендные отношения с прежним арендатором в отношении части земельного участка, занятого такими объектами. Таким образом, наличие в реестре прав на недвижимое имущество записи об аренде не может быть препятствием для выкупа земельного участка.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ согласилась, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении заявления Управляющей компании неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

Так, нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Согласно данному принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Также Верховный Суд РФ напомнил, что порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 года регулировались статьей 36 ЗК РФ, а в настоящее время – статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами, указал ВС РФ, закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной Земельным кодексом России.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Таким образом, Верховный суд РФ отметил, что исключительность права собственников объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого данным объектом в собственность либо аренду означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Если имевшееся у застройщика право аренды земли перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного здания, с момента регистрации права собственности на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка.

То есть, такой покупатель становится стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно, он как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходной федеральной земли вправе приобрести в собственность ее часть, занятую этим зданием и необходимую для эксплуатации, при отсутствии препятствий, предусмотренных законодательством.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ Управляющая компания «Радомир», как собственник отдельно стоящего здания магазина и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела участка.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда России посчитала, что постановление апелляционного суда и постановление окружного суда приняты с существенным нарушением норм материального права.

В итоге, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций были отменены, решение Арбитражного суда Московской области от 17 мая 2017 года по делу А41-55816/2016 было оставлено в силе.

***

Теперь рассмотрим примеры из ранее сложившейся судебной практики по спорам, связанным с правом собственности на земельные участки. На наш взгляд, показательными являются два постановления Арбитражного суда Московского округа, вынесенные в 2017 и 2018 годы с учётом норм Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, и в настоящее время, а также Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, 19 июля 2017 г. Арбитражный суд Московского округа опубликовал Постановление по делу А40-222355/16 АО «Олимпийский комплекс «Лужники», требовавшего признать незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий и права аренды земельных участков под ними.

АО «Олимпийский комплекс «Лужники» являлось собственником нежилых зданий в Москве, а также арендатором земельного участка, общей площадью около 159 гектаров. Причём, в границах земельного участка, арендуемого Олимпийским комплексом, кроме вышеуказанных зданий, располагалось ещё 23 объекта недвижимого имущества, собственником которых являлись «Лужники».

В июне 2016 года АО «Олимпийский комплекс «Лужники» совместно с ПАО Сбербанк обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации. Однако, Росреестр отказа в госрегистрации ипотеки, на требования Закона о государственной регистрации, которым не соответствовали представленные документы. В сообщении об отказе были указаны следующие причины: право аренды на земельные участки под зданиями в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрировано, в связи с чем данные участки не могут быть предметом ипотеки; представленный на государственную регистрацию договор об ипотеке не соответствует требованиям Закона о государственной регистрации, поскольку в данном договоре не указано место заключения кредитного договора и не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества.

Данный отказ стал основанием для обращения АО «Олимпийский комплекс «Лужники» в Арбитражный суд города Москвы. Его решением от 26 января 2017 года требования заявителя были удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2017 года решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Однако, Арбитражный суд Московского округа в удовлетворении кассационной жалобы Управления Россреестра отказал.

Как отметил суд кассационной инстанции, исходя из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

При этом, суд сослался на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в котором разъяснено, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, Арбитражный суд Московского округа подчеркнул, что договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге прав на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Как и в вышеупомянутом деле Управляющей компании «Радомир», согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом, в соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Олимпийский комплекс является арендатором земельного участка, общей площадью около 159 гектаров, в границах которого, в том числе, расположены нежилые здания, которые передаются в ипотеку. На все участки под зданиями, расположенными в границах земельного участка, арендуемого заявителем, распространяется действие договора аренды земельного участка (право аренды), зарегистрированного в ЕГРП.

Таким образом, пришёл к выводу, что заявление АО «Олимпийский комплекс «Лужники» о проведении соответствующих регистрационных действий подано с приложением всех предусмотренных законом документов. Законодательно определенные основания для отказа в государственной регистрации отсутствуют.

В результате суд Арбитражный суд Московского округа постановил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по делу А40-222355/16 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве – без удовлетворения.

***

Аналогичное постановление Арбитражный суд Московского округа вынес 27 февраля 2018 года по делу СХПК Племзавод «Ямской» (А41-35833/17), требовавшего признать недействительным отмену Администрацией Домодедовского городского округа Московской области собственных же постановлений о предоставлении Племзаводу в собственность за плату земельных участков.

В 2014 году Администрацией были изданы девять постановлений, согласно которым, в соответствии с действующим законодательством, СХПК Племзавод «Ямской» были предоставлены в собственность за плату земельные участки, расположенные в Домодедовском районе Московской области. Между Племзаводом и Комитетом по управлению имуществом Администрации были заключены договоры купли-продажи. Однако два года спустя Администрация городского округа отменила предоставление участков и поручила Комитету по управлению имуществом расторгнуть договоры.

При этом Администрация городского округа ссылалась на акт о результатах проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений, составленный по результатам плановой выездной проверки Министерством имущественных отношений Московской области, которым зафиксировано, что вышеуказанные земельные участки были предоставлены с нарушениями положений Земельного кодекса РФ и статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Также обосновывая законность отмены предоставления земельных участков Племзаводу за плату, Администрация ссылалась на необходимость исполнения ею предписания об устранении нарушений земельного законодательства.

Не согласившись с такими действиями, СХПК Племзавод «Ямской» обратился в Арбитражный суд Московской области за защитой нарушенного права. Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным. Суд апелляционной инстанции также поддержал вывод суда первой инстанции о том, что исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, однако, не устроило Администрацию городского округа. Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, чиновники обратились с кассационной жалобой, в которой просили решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Племзавода.

Но, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Московского округа не нашёл оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

В данном случае суд кассационной инстанции также сослался на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, которым определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Арбитражный суд Московского округа указал, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции также нашла обоснованным вывод нижестоящих судов о том, что исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Довод чиновников Администрация Домодедовского городского округа, которые ссылались на то, что они руководствовались обязательными к исполнению указаниями Министерства имущественных отношений Московской области, суд кассационной инстанции также счёл отклонённым правомерно. Поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

После заключения договоров купли-продажи земельных участков публично-правовые отношения по предоставлению земельных участков прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения.

Арбитражный суд Московского округа отметил, что возникшие в рассматриваемом случае гражданские права, в том числе зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения таких вопросов в административном порядке законодательством не допускается.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.02.2010 № 15951/09, и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.03.2015 № 306-КГ15-1310 по делу А55-3027/14.

По мнению суда кассационной инстанции, нижестоящие суды также обоснованно отклонили довод Администрации об отсутствии в материалах дела доказательств предоставления СХПК Племзавод «Ямской» спорных земельных участков ранее на праве постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, Арбитражный суд Московского округа постановил решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу А41-35833/17 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа Домодедово Московской области – без удовлетворения.

Заместитель генерального директора
ОАО «Юридическое агентство «СРВ»
Е.В. Гуцев



ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 20 марта 2018 г.



Резолютивная часть определения объявлена 13.03.2018.
Полный текст определения изготовлен 20.03.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» Черната А.С. (доверенность от 12.09.2016), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области Переплетовой К.Ю. (доверенность от 12.05.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41 -55816/2016 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» (Москва) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (судьи Марченкова Н.В., Диаковская Н.В., Шевченко Е.Е.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 (судьи Латыпова Р.Р., Дзюба Д.И., Кузнецов В.В.),

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - Управление Росимущества), содержащегося в письме от 23.06.2016 № МФ/11-5026, об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711 и обязании Управления Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Белинстрой» (далее - общество «Белинстрой»), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области.

Арбитражный суд Московской области решением от 17.05.2017 (судья Бирюков Р.Ш.) удовлетворил требования Управляющей компании.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении заявления Управляющей компании.

Управляющая компания, ссылаясь на существенное нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по настоящему делу постановлений от 06.07.2017 и от 29.09.2017, в котором просит отменить указанные судебные акты и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Определением от 24.01.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Управляющей компании вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управляющей компании поддержал доводы жалобы, а представитель Управления Росимущества просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Управляющей компании и Управления Росимущества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, на основании и во исполнение инвестиционного контракта от 09.06.2003 № 255 по строительству жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов и отдельно стоящего магазина с кафе, на территории города Жуковского Московской области, общество «Белинстрой» (заказчик-застройщик) на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, на который в 2007 году зарегистрировано ранее возникшее право федеральной собственности и который передан застройщику в аренду по договору от 19.03.2008, возвело два многоквартирных дома и здание магазина с кафе.

Здание магазина с кафе площадью 657,6 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 13, введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2009 № RU5030400-58.

Во исполнение условий инвестиционного контракта здание магазина в 2009 году было передано в собственность общества с ограниченной ответственностью «СКМ Групп» (далее - общество «СКМ Групп»), которое проинвестировало его строительство. Право собственности общества «СКМ Групп» на здание зарегистрировано в установленном порядке 17.12.2009.

В дальнейшем общество «СКМ Групп» по договору купли-продажи от 05.06.2013 продало указанное здание Управляющей компании, право собственности которой зарегистрировано 03.07.2013.

Здание магазина расположено на земельном участке площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711, образованном в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 13.

Управляющая компания 28.03.2016 обратилась в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ссылаясь на то, что на участке расположен принадлежащей ей объект недвижимости.

Управление Росимущества письмом от 23.06.2016 № МФ/11-5026 отказало в предоставлении в собственность Управляющей компании испрашиваемого земельного участка, указав на то, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:711 в государственном кадастре недвижимости имеют временный характер и могут быть использованы только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество; испрашиваемый земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в пользование третьему лицу - обществу «Белинстрой» по договору аренды от 19.03.2008 № 05/08.

Управляющая компания, считая, что отказ Управления Росимущества в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной землеустроительной экспертизы, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 9, 11.4, 11.8, действовавшей до 01.03.2015 статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что у Управления Росимущества не имелось предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Суд исходил из следующего: поскольку Управляющей компании

принадлежит на праве собственности объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ заявитель имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность; спорный земельный участок, образованный в результате раздела федерального земельного участка в целях формирования участка, занятого объектом недвижимости заявителя, в силу статьи 11. 4 ЗК РФ также является федеральной собственностью, поставлен на кадастровый учет и согласно статье 37 ЗК РФ может являться предметом договора купли-продажи; в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник; наличие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, построенного в соответствии с действующим градостроительным законодательством, не признанного в установленном порядке самовольной постройкой, принадлежащего заявителю на праве собственности, прекращает арендные отношения с иным лицом в отношении части земельного участка, находящегося в федеральной собственности, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости; согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы для использования и эксплуатации принадлежащего Управляющей компании здания площадью 657,6 кв.м необходим земельный участок площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711; данное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности и отвечает критериям относимости и допустимости доказательств.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, на действовавший в спорный период пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении требований Управляющей компании.

Апелляционный суд сделал следующие выводы.

Поскольку испрашиваемый земельный участок поставлен на временный кадастровый учет, в соответствии с действовавшим на момент возникновения спорных отношений пунктом 9 статьи 4 Закона о кадастре сведения, которые носят временный характер, до утраты ими в установленном законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Ввиду того, что спорный земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в аренду обществу «Белинстрой» на срок до 18.03.2057, и доказательств прекращения этого договора не имеется, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ испрашиваемый участок не может быть предоставлен заявителю в собственность.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении заявления Управляющей компании о признании незаконным отказа Управления Росимущества в предоставлении в собственность заявителя спорного земельного участка, неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Здание магазина с кафе построено на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленном в аренду обществу «Белинстрой» для реализации функций заказчика-застройщика по инвестиционному контракту на строительство жилого комплекса, в том числе отдельно стоящего указанного нежилого здания магазина.

С момента ввода в эксплуатацию данного здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12 возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка. После государственной регистрации перехода к Управляющей компании права собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таком положении неверен вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что заявителю не может быть предоставлен в собственность испрашиваемый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ Управляющая компания, как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка. По заявлению Управляющей компании в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12 был сформирован земельный участок площадью 1050 кв.м и поставлен на кадастровый учет под номером 50:52:0010324:711.

Заключением судебной землеустроительной экспертизы от 24.03.2017, проведение которой было назначено судом первой инстанции, подтверждено, что для эксплуатации здания магазина сформирован с соблюдением градостроительных правил и с учетом зоны застройки земельный участок площадью 1050 кв.м из части земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12.

Управление Росимущества не оспаривает ни правомерность формирования земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ни площадь, необходимую для эксплуатации здания магазина.

Согласно статье 5 Закона о кадастре, действовавшем на момент обращения Управляющей компании с заявлением о приобретении в собственность указанного участка и на дату оспариваемого отказа, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер); кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В силу статьи пунктов 2 и 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах; у собственника разделенного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участка.

Таким образом, спорный земельный участок является федеральной собственностью, ему присвоен кадастровый номер, он не снят с кадастрового учета и, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ данный участок может являться объектом купли-продажи.

Таким образом, оспариваемый отказ Управления Росимущества в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка по тем основаниям, которые указаны в письме от 23.06.2016 № МФ/11-5026, является незаконным.

В судебном заседании коллегии представитель Управления Росимущества пояснил, что помимо указанных в письме от 23.06.2016 № МФ/11-5026 иных оснований для отказа в выкупе спорного участка не имеется.

Суд первой инстанции, установив, что оспариваемый отказ противоречит требованиям земельного законодательства, нарушает права и законные интересы Управляющей компании, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, признал данный отказ незаконным и в качестве устранения нарушенных прав заявителя и ввиду отсутствия препятствий для приватизации спорного земельного участка правомерно обязал Управление Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи данного земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что постановление апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление окружного суда от 29.09.2017 приняты с существенным нарушением норм материального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления апелляционного и окружного судов следует отменить, а решение суда первой инстанции от 17.05.2017 - оставить в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 по делу № А41-55816/2016 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от17.05.2017 по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий
Судьи
И.Л. Грачева
О.В. Киселева
Г.Г. Попова